Stigande räntor slår ojämnt mot fastighetsmarknaden

Svensk ekonomi som helhet gynnas av ökade investeringar i försvar och AI och av att hushållen fått ökad köpkraft de senaste åren.

”Konsumtionsuppgången stärker utsikterna för detaljhandel och logistik, medan kontorsmarknaden fortfarande tyngs av höga vakanser, svag hyrestillväxt och en långsam återhämtning på arbetsmarknaden”, säger Handelsbankens chefsekonom Christina Nyman.

Högre ekonomisk aktivitet är också positivt för arbetsmarknaden och bostadsmarknaden. Samtidigt utmanar stigande räntor och högre energipriser hushållens ekonomi och lönsamheten i delar av fastighetssektorn. Riksbanken har höjt styrräntan och bankens ekonomer räknar med ytterligare räntehöjningar upp till 2,50 procent nästa år. Långräntor har stigit betydligt i år men väntas falla tillbaka något framöver när inflationsoron avtar.

”Starkare konjunktur och stigande sysselsättning nästa år gynnar generellt fastighetsmarknaden. Samtidigt är fastighetsägare i genomsnitt högt belånade och stigande räntor är därmed utmanande. I den här miljön ökar skillnaderna mellan olika delar av fastighetsmarknaden”, säger Christina Nyman. 

Aktiviteten på bostadsmarknaden bedöms bli fortsatt relativt hög. På kort sikt kan återhämtningen dämpas av ökad inflationsoro, men under nästa år spås en stärkt arbetsmarknad och ljusare inkomstutsikter dominera över högre räntekostnader. Bostadspriserna bedöms öka med drygt 4 procent nästa år. 
 
”Vi räknar med att prisökningstakten blir högre i storstäderna till följd av de lättade bolånereglerna även nästa år”, säger Helena Bornevall, seniorekonom.

Byggkostnader har stigit kraftigt de senaste åren och bedöms även nästa år öka mer än inflationen, vilket bidrar till en begränsad uppgång i bostadsbyggandet. Men det stora antalet äldre över 80 år talar för att många befintliga större bostäder kommer komma ut på marknaden de kommande åren, samtidigt som det kommer ske en stor förmögenhetsöverföring. 

”Enligt vår uppskattning talar det ökade antalet äldre för att omkring 20 000 extra småhus kommer komma ut på marknaden årligen de kommande åren, jämfört med för tio år sedan”, säger Helena Bornevall.

Enligt Handelsbankens nya enkätundersökning, utförd av Verian, uppger 7 av 10 äldre att de bor som de önskar. Flytthindren utgörs främst av brist på lämpliga bostäder i de områden de vill bo. Samtidigt planerar hälften av alla äldre sin ekonomi för att lämna efter sig ett arv, vilket kan stärka bostadsefterfrågan på sikt.

Fastighetsbolag har fortsatt god tillgång till finansiering men det blir snabbt dyrare då många bolag har historiskt kort räntebindning och fortsatt hög skuldsättning. Här påverkar också konjunktur- och arbetsmarknad:

• Fastighetsbolag med bostäder är generellt mer skuldsatta och påverkas snabbare av stigande räntor. Samtidigt är de inte så konjunkturkänsliga, uthyrningen stabil och vakanserna låga.

• Bolag med industri- och logistikfastigheter gynnas av relativt sett lägre skuldsättning och fortsatt hög efterfrågan på lokaler då detaljhandeln utvecklas positivt och svensk industri går starkt.  

• För kontorsfastigheter är sysselsättningsutvecklingen viktig och läge och kvalitet avgörande. Kontor i centrala lägen stiger generellt i värde, medan kontor i mer perifera lägen fortfarande har svårt att konkurrera om hyresgäster och dras med höga vakanser. Totalt sett bedöms vakanser stiga då kontorssysselsättningen ökar långsamt till följd av ökat AI-användande samtidigt som många företag strävar efter minskad kontorsyta. 

Samma tudelning syns inom nyproduktionen, där logistik-, industri- och offentliga lokaler dominerar, samtidigt som osäkerhet kring AI och hybridarbete håller tillbaka investeringar inom kontor.

Klimatarbetet i fastighetssektorn har hittills handlat om energianvändning i driften, det ändras nu och mer fokus läggs på byggprocessen. Nya klimatkrav och EU:s utsläppshandel ökar kostnaderna för stål och betong och skärper kraven på nyproduktion. För fastighetsbolag kan klimatprestanda få växande betydelse för både finansiering och värderingar. 

Fastighetsaktier har fortsatt att pressas av stigande marknadsräntor, medan bolagens vinster har utvecklats positivt. Bankens aktieanalytiker ser fortsatt betydande långsiktiga värden i sektorn och är försiktigt positiva, men har tonat ned förväntningarna på en bred återhämtning i aktierna under kommande tolv månader. Samtidigt betonas fortsatt stora skillnader mellan olika segment. 

För att belysa osäkerheten och betydelsen av ränteutvecklingen redovisas också ett alternativt scenario. I detta scenario stiger räntor betydligt mer än i prognosen samtidigt som investeringar i AI gör att BNP blir högre. I det scenariot blir hushållens konsumtion betydligt svagare, boprisuppgången dämpas och fastighetssektorn påverkas negativt trots fortsatt ökad sysselsättning.

Sammanfattning av Handelsbankens fastighetsrapport:

• Bostadspriserna väntas öka med 4 procent per år 2027–2028. 

• Svag ökning i bostadsbyggandet, 33 000 byggstarter 2027. Ombyggnation överstiger nybyggnation.  

• Byggkostnader stiger med 4 procent 2027. EU:s skärpta klimatregler med fokus på byggsektorns utsläpp kan bidra till fortsatt tryck upp på byggkostnader. 

• Fastighetsvärden ökar endast svagt för kommersiella fastigheter.  

• Fastighetsaktier lågt värderade, väntas stiga med i genomsnitt 10 procent 2027, men stor spridning mellan bolag.

Fastighetsrapporten analyserar hur hushåll, byggbolag och fastighetsägare påverkas av konjunktur, ränteläge och energipriser – samt hur efterfrågan på bostäder och lokaler utvecklas de kommande åren.

För fastighetsrapporten i sin helhet:  
Fastighetsrapporten | Handelsbanken och Handelsbanken Research

För ytterligare information, kontakta: 
Christina Nyman, chefsekonom, 070-778 77 65 
Helena Bornevall, seniorekonom, 076-782 69 63 
Handelsbankens presstjänst, press@handelsbanken.se, 08-701 80 18

För mer information om gällande reservationer hänvisas till: Handelsbanken Research
För mer information om Handelsbanken hänvisas till: www.handelsbanken.se